昆明盛发工程造价咨询有限公司
造价鉴定
编号：昆明盛发价鉴【2021】第107号
一、基本情况
1.1委托人：云南省昆明市西山区人民法院
1.2原告(鉴定申请人)：耿建军
1.3被告（鉴定被申请人）：被告西山区马街街道办事处马街社区居民委员会，第三人云南东凯民族房地产开发有限公司
1.4项目地址：西山区马街镇，马街村民委员会界内花果山
1.5鉴定项目：原被告土地承包经营权纠纷一案造价鉴定
1.6鉴定目的及委托事项：宗地范围内（马街花果山）地上建（构）筑物及附属设施累计投资成本扣除已使用年限折旧后进行鉴定评估（包括与房屋有关的土建、安装、装修及室外附属工程）。
1.7送鉴日期：2021年2月23日
1.8鉴定人：蒋治泰，张正平
1.9鉴定日期：2021年2月至2021年3月
1.10鉴定材料：
1.10.1鉴定委托书、原告提交证据及清单（租用土地上建筑面积统计表、租用土地（阶段性）附属设施统计表、建构筑物及附属重置成本造价汇总表、电子版(租用土地)土地权属面积示意图、电子版(租用土地)土地权属面积示意图、电子版(租用土地)房产示意图A3、电子版(租用土地)房屋建筑现状现场指认界线相关图片、电子版17云南省昆明市中级人民法院公告、电子版19耿建军(租用土地)土地使用权合同书。
二、基本案情
原被告双方于2004年9月10日签订两份有偿使用花果山休闲娱乐长廊土地使用权合同书，主要内容为按地形图3号地块2.75亩，按地形图4号地块3.46亩，有偿使用土地，土地承包年限为2004年10月1日至2034年9月30日，2004年12月至2005年12月原告在租用地上建盖了建构筑物及附属工程，被告西山区马街街道办事处马街社区居民委员会因其他原因无法继续履行合同，对土地上建盖的建构筑物及附属工程赔偿金额无法达成一致意见，原告耿建军诉至法院。
基于上述情况，云南省昆明市西山区人民法院依法依程序委托我公司，按照国家及行业的有关法律、法规规定、方法和程序，遵循客观、科学、独立、公正的原则，对项目进行调查询证，结合现场勘验、委托人提供的相关资料，通过分析计算，最后给出公正的造价鉴定意见。
三、鉴定原则及依据
鉴定原则：
合法性原则、独立性原则、客观性原则、公正性原则、科学性原则。
鉴定依据：
3.1法规依据：
3.1.1《中华人民共和国民事诉讼法》；
3.1.2《中华人民共和国建筑法》；
3.1.3《中华人民共和国民事诉讼法》；
3.1.4全国人大常委会《关于鉴定管理问题的决定》；
3.1.5司法部132号令《鉴定程序通则》；
3.1.6最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》；
3.1.7《云南省建设工程造价管理条例》；
3.1.8云南省司法厅《云南省鉴定管理条例》；
3.1.9国家颁布的其它现行工程建设相关法规、文件及云南省颁布的有关工程建设相关文件；
3.1.10《建设工程造价鉴定规范》（GBT51262-2017）。
3.2技术依据：
3.2.1《云南省建筑工程消耗量定额》（2003）、《云南省建设工程造价计价规则及机械仪器仪表台班费定额》及本工程施工期间云南省建设厅公布执行的相关文件；
3.2.2现场勘验取得的项目相关数据资料及照片；
3.2.3施工期间的工程建设施工技术规程、规范；
3.3计量、计价依据
3.3.1《云南省房屋建筑与装饰装修消耗量定额》（2003）及计算规则；
3.3.2《云南省通用安装工程消耗量定额》（2003）及计算规则；
3.3.3《云南省园林绿化工程消耗量定额》（2003）及计算规则；
3.3.4《云南省市政工程消耗量定额》（2003）及计算规则；
3.3.5《云南省房屋修缮及仿古建筑工程消耗量定额》（2003）及计算规则；
3.3.6《云南省建设工程措施项目计价办法》（2003）；
3.3.7《云南省2003版建设工程计价规则》；
3.3.8《云南省2003版建设工程造价计价依据》定额解释说明；
3.3.9原被告双方提交的证据资料等。
四、鉴定技术手段及方法
4.1工程量鉴定说明
根据原告提供的资料：租用土地上建筑物建筑面积统计表、租用土地（阶段性）附属设施统计表，根据以上资料逐一对建筑物建筑面积及相关分部分项的工程量进行现场实量、实测形成勘验记录，结合相应工程量计算规则，计取工程量。现场勘验记录计算各分部分项内容工程量，由于钢筋及砼无法实量，钢筋含量按砖混结构或框架结构的平均含量计算。
4.2工程计价的相关说明
涉案鉴定项目中的原被告不属于建设施工行为中的发包人与承包人，故原被告双方不可能通过建设施工合同约定建（构造）筑物的计价规则，鉴定机构根据委托书的鉴定事项，结合上述情况，决定按照云南省定额计价规则计价。
依据云南省住房和城乡建设厅文件（云建标<2013>918号），云南省住房和城乡建设厅关于发布实施云南省2013版建设工程造价计价依据的通知：为适应云南省建筑市场发展需要，合理确定和控制建设工程造价，维护工程建设各方的合法权益，结合我省实际，云南省住房和城乡建设厅组织编制了2013版云南省工程造价依据（以下简称2013版计价依据），经审查通过，现批准为地方标准，自2014年4月1日期全省行政区实施。云南省2003版建设工程计价依据自2014年4月1日起停止执行。凡2014年4月1日前已签订施工合同的工程，其计价办法继续按合同约定执行。
涉案工程合同签订为二○○四年九月十日，施工时间为二○○四年十二月至二○○五年十二月完工，原被告双方均对施工时间无异议。根据以上依据，定额采用《云南省建筑工程消耗量定额》（2003）及相关的计价依据进行计算。材料单价采用施工当期的价格指导及结合市场价。
4.3折旧金额计算说明
4.3.1使用年限计算：土地合同租用为30年（二00四年十月一日至二0三四年九月三十日），结合有偿承包集体《“花果山休闲娱乐长廊”土地使用权合同书》乙方所承包使用的地块,固定资产投资在前五年内每亩不得少于壹拾万元,若每亩投资额超过壹拾伍万元,可延长使用期五年;若每亩投资额超过貳拾万元,则可延长使用期壹拾年;若投资额低于每亩壹拾万元,则缩减伍年,满第一个五年期时核算投资额,若有增减,另订立补充协议。(第六年以后,乙方为改善经营环境、生态环境所作投资不列为投资核算)，根据原被告签订的上述合同约定，原告投资超过了壹拾万元，已经满足合同条款“若每亩投资额超过貳拾万元,则可延长使用期壹拾年”的要求，故计算得出使用年限为40年（40年=30合同年+10年投资延长年，），云南省03定额计算出金额4303188.07元/8.97亩=479731.11元/五年每亩投资）。
4.3.2、房屋实际使用时间：《昆明市中级人民法民事判决书（2009）年昆民一初字第36号》执行腾房的时间为判决生效之日（2010年2月2日）起十五日内，随后被告西山区马街街道办事处马街社区居民委员会向云南省高院提起上诉，省高院《（2010云高民一终字第72号》民事判决书中载明：驳回上述，维持原判。云南东凯民族房地产开发经营有限公司可在判决规定的履行期限届满之日起二年内向云南省昆明市中级人民法院申请执行。
鉴定机构未见云南省昆明市中级人民法院执行通知书[(2012)昆民执字第47号]有关文件（法院未提供，原被告也未提供），故而不知道执行的具体时间，但有云南省昆明市中级人民法院公告（2019）云01执恢143号的文件载明:2020年5年28日迁出土地，否则强制执行。期间2012年至2020年为何未执行，鉴定机构未知，也不便判断。鉴定机构只能按时间顺序，按最后一份法律文件，2020年5月18日作为停止使用时间，房屋实际使用时间为16年（二○○四年十月一日至二○○年五月十八日）。
原告认为：因马街居委会原因，云南东凯民族房地产开发有限公司于2009年2月09日起诉要求申请人腾退土地，原经营的农家乐停止营业，合同目的无法实现，导致地上投资大部分处于荒置状态，故折旧截止时间应该计算至2009年2月09日，即房屋实际使用时间为4年零8天（二00四年十月一日至二00九年二月九日））
被告认为：根据物权法的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分无效。
我公司认为：关于房屋实际使用时间应为16年还是4年，属于事实认定，是法院判决的范畴；物权法关于租赁期限的认定，属于法律事项认定，是法院判决的范畴。故而报告中折旧的鉴定意见暂按租赁期40年，实际使用时间16年计算折旧，如法院有所判定，将按法院意见补充鉴定意见。
4.4其他计算说明
结合有偿承包集体《“花果山休闲娱乐长廊”土地使用权合同书》第5页第十条、本合同在执行期间,如确因特殊原因,任何单方需提前终止,必须提前三个月以书面形式将原因、理由报告对方,在双方取得共识的前提下,方可提前终止,但提出终止合同的一方需对另一方造成的损失按实际发生金额的120%补偿另一方。若因不可抗拒的天灾人祸,国家重大政策的变更,在无法履行合同的情况下,双方可协商本合同的终止,由此造成乙方的损失,由双方协商解决。
合同中规定“提出终止合同的一方需对另一方造成的损失按实际发生金额的120%补偿另一方”故而最终金额应为折旧后的金额乘以120%得到最后的鉴定金额。
五、鉴定过程说明
我司接到云南省昆明市西山区人民法院委托书后，组织了专业技术人员组成的鉴定小组，深入充分了解送鉴资料后，按照国家有关法律法规的要求进行鉴定。具体过程如下：
5.1接受委托阶段
根据鉴定对象相关情况，双方提交有关鉴定材料，鉴定人员熟悉和研究所收集的资料。
5.2现场勘测阶段
2021年2月26日,我司组织鉴定小组到达工程所在地，听取双方意见，织组原告方，被告方对涉案建构筑物进行了现场勘验，形成了三方勘验记录表，通知了第三人云南东凯民族房地产开发有限公司未到场。
六、技术分析说明
根据原告提供的证据清单，现场勘验阶段原、被告方意见，经我司鉴定组成员认真仔细研究，根据相关规范及计量计价依据，现对鉴定申请项作如下说明：
6.1涉案工程造价鉴定划分
根据资料组成，可将涉案工程造价鉴定划分为土建及安装工程、室外附属工程程、土方工程其中具体内容组成详见附件二造价鉴定预算书。
6.2工程量计取原则说明
工程量按现场实量，实测三方签字的勘验记录进行工程量的计取。
6.3根据汇总后意见鉴定机构于2021年3月10日分别发了电子版初稿给双方。2021年3月16日原告耿建军意见及鉴定机构回复意见如下
6.3.1原告对工程造价鉴定依据使用2003年定额标准不予认可，申请人认为应当采用损害发生时(2020年7月8日)云南现行的2013版清单、定额和配套取费文件及云南省工程造价信息进行计算。事实及理由:本次鉴定目的是基于鉴定申请人耿建军与本案被告马街居委会签订的承包合同无法继续履行、耿建军要求马街居委会赔偿其遭受的损失而提出,故鉴定报告应充分体现申请人的损失,显然采用2003年的定额及建筑物建设时的计价信息显然是不合理的。第一、使用合同条款错误。《编制说明》使用合同第八条约定认定应当按照2003年定额及计价信息计算，但本案中并不存在该条约定的征收、征用情形;申请人认为应当根据《“花果山休闲娱乐长廊”土地使用权合同书》第十条：本合同在执行期间,如确因特殊原因,任何单方需提前终止，必须提前三个月以书面形式将原因、理由报告对方，在双方取得共识的前提下,方可提前终止,但提出终止合同的一方需对另一方造成的损失按实际发生金额的120%补偿另一方。第二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于违约所造成的损失,包括合同履行后可获得的利益……，本条规定中“损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失”是对违约损害完全赔偿的原则,本案中,申请人的损失概括性理解为:“丧失了继续按照合同约定的期限、用途继续使用租赁土地及地上建构筑物的权益，”即申请人损失了在未来合同期限内继续在同等地段、位置继续使用租赁土地及地上构建筑物的机会。从2005年申请人建设投资完成至今，已有16年时间,2005年人民币购买力与现在同等金额的购买力相比，恐怕相差十倍都不止,按照鉴定机构采用2004年时间点的工程造价方式计算投资成本用于现在损失鉴定,鉴定结果远不能及申请人的损失,本案中对于申请人的财产损失,可参照《中华人民共侵权责任法》关于造成他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。综上,申请人委托对：宗地范围内地上构建筑物及附属设施累计投资成本扣除已使用年限折旧后进行鉴定评估,是为确定损害时建构筑物的实有价值，应当根据《房地产估价规范》(GBT50291-2015)中“4.4成本法”进行重置鉴定评估,并以损害行为发生时点作为评估价值时点计算建构筑物重置成本,才能充分保障赔偿权利人合法利益。对于时间跨度较长、特别是建筑安装人工、材料、机械等价格涨幅巨大,当事人损失权益需要通过货币化方式实现的，按照申请人实际损失的时间点即申请人将土地及地上构建筑物交付第三人云南东凯房地产公司时作为评估基准日方符合正常的逻辑和生活常识。申请人认为应当以2020年7月8日为基准日为时点进行评估(详见附件1:云南省昆明市中级人民法院结案通知书)。
鉴定机构意见：鉴定机构采用2003年定额及计价信息计是根据法院的委托进行的，法院委托为宗地范围内(马街花果山)地上建(构）筑物及附属设施累计投资成本扣除已使用年限折旧后进行评估。
6.3.2鉴定人折旧年限16年错误,应当折旧至2009年。双方在合同订立前,被告已经明确知道对该土地无处分权。原告依照合同约定投资建设以后,2009年2月09日权利人云南东凯民族房地产经营有限公司已经向法院提起侵权之诉,导致与被告签订的合同目的不能实现,给原告造成的投资建设损失已经发生。鉴定机构认定已经使用16年时间(2004年10月1日至2020月18日)与事实不符。2004年10月1日,申请人开始投资建设，至2005年12月31日竣工,折旧起算日期应当从工程竣工之日开始计算；因马街居委会原因，云南东凯民族房地产开发经营有限公司于2009年2月09日起诉要求申请人腾退土地，原经营的农家乐停止营业，合同目的无法实现，导致地上投资大部分处于荒置状态，故折旧截止时间应当计算至2009年2月09日（详见附件2：民事判决书、云南省昆明市中级人民法院执行通知书）。另，根据《房地产估价规范》第4.4.14条规定,测算建筑物的折旧时,应到估价对象现场,观察、判断建筑物的实际新旧程度,并应根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况确定折旧额或成新率。结合到本案中,鉴定机构应当综合考虑申请人对地上建构筑物的维修、维护使用情况,包括物质折旧、功能折旧、外部折旧,而非完全按照使用年限考虑折旧。
鉴定机构意见：关于房屋实际使用时间应为16年还是4年，属于事实认定，是法院判决的范畴；物权法关于租赁期限的认定，属于法律事项认定，是法院判决的范畴。故而报告中折旧的鉴定意见暂按租赁期40年，实际使用时间16年计算折旧，如法院有所判定，将按法院意见补充鉴定意见。
6.3.3《初稿编制说明》第1.3条认定原告租赁土地面积与实际不符。申请人与马街居委会针对涉案土地共签订了两份《有偿承包集体“花果山休闲娱乐长廊”土地使用权合同书》,承包土地共三个地块(分别为:3号地块2.75亩、4号地块3.46亩、6号地块2.76亩),共计8.97亩(详见附件3:《有偿承包集体“花果山休闲娱乐长廊”土地使用权合同书》）
鉴定机构意见：已调整为8.97亩。
6.3.4除上述提出三点异议事项外,对工程量、材料价格、漏错项等具体技术问题,因涉及事项较多,为便于有效核对反映客观情况,诚望能够组织申请人与鉴定人员见面沟通为谢。
鉴定机构意见：同意对在规定的时间内对上述问题提出书面意见。
6.4、原告耿建军于2021年3月22日对工程量及单价提交了书面意见，书面意见及鉴定机构回复意见如下
6.4.1、鉴定征求意见稿已收，我方认为鉴定征求意见稿应按2013定额及2020年5月收到执行通知时点的市场材料价格进行鉴定。基于现在的鉴定方式和意见稿进行核对存在工量材料价格等方面的差异(差异金额为1,483,667.81元),具体差异原因如下:建筑物鉴定造价存在的遗漏
6.4.1.1、鉴定结果部分建筑未计算房屋天棚打底抹灰。1测绘图1号框架结构(共二层)漏算天棚抹灰763平方米。2.测绘图12号砖混结构漏算天棚抹灰13.14平方米。
鉴定机构意见：经核实，已经调整增加天棚抹灰。
6.4.1.2、装饰工程层高已达到计取满堂脚架标准,鉴定结果未计算:测绘图1号框架结构(共二层)应计堂脚手架763平方米。测绘图3号砖混结构(共一层)应计满堂胶手架33.64平方米。测绘图4号砖混结构（共二层）应计满堂脚手架521.69平方米。测绘图8砖混结构应计及满堂脚手架85.71平方米。测绘图10号(小别墅)砖混结构应计满堂脚手架485.34平方米。测绘图11号砖混结构应计满堂脚手架77.88平方米。测绘图12号砖混结构应计满堂脚手架13.14平方米
鉴定机构意见：测绘图1号框架结构(共二层)可以计算满堂脚手架面积715.01平方米。测绘图3号砖混结构(共一层)层高达不到计满堂脚手架的要求不予计算。测绘图4号砖混结构（共二层）室内净高一层3.16，二层室内净高2.8米不予计满堂脚手架。测绘图8砖混结构计取满堂脚手架。测绘图10号(小别墅)砖混结构室内净高2.9米不予计满堂脚手架。测绘图11号砖混结构室内净高3.2米不予计满堂脚手架。测绘图12号砖混结构室内净高3.1米不予计满堂脚手架。
6.4.1.3、鉴定结果未计算挖掘机进出场费用,应至少计取1次进出场费用。
鉴定机构意见：不做调整，基础土方均为人工挖土。
6.4.1.4、水电安装费按每平方米市场包干价计入,市场包干价的工程量应按建筑面积计算:测绘图1号框架结构(共二层)鉴定结果中面积为687.24平方米,按建筑面积计算应调整为763平方米;m
鉴定机构意见：经核实，测绘图1号面积调整为715.01m2。
6.4.1.5人机配合挖土方,根据定额计价规范人工应乘以配合系数1.5。
鉴定机构意见：不做调整，基础土方均为人工挖土。
6.4.1.6措施费中应按建筑面积计量的项目,鉴定结果中有部分工程量错按套内面积计量。测绘图1号框架结构（共二层）综合脚手架、垂直运输费计量应调整为763平方米。
鉴定机构意见：测绘图1号框架结构（共二层）面积调整为715.01m2，综合脚手架、垂直运输费计量相应调整为715.01平方米。
6.4.1.7测绘图18号砖混结构(共一层)序号8,鉴定结果现浇砼施工基础梁工程量为-22.72立方米,是否错误,对应措施也是如此。附属设施鉴定造价存在的遗漏
鉴定机构意见：经核实该项已经扣减。
6.4.1.8第5分部1号楼梯为室外楼梯,支撑受力结构为独立结构。鉴定结果中未计算钢柱制安费0.858吨,钢梁制安费0.47吨,钢护栏1.2米;钢梯重量应为0.871吨,油漆工程量应为2.199吨。
鉴定机构意见：不做调整，经核实1号楼室外楼梯为砼楼梯已经计入1号楼预算内。
6.4.1.9壹、2号大门实为钢质花饰大门,鉴定为铁格栅门价格与实际不符,鉴定价格360元/平方米,当时购买价格1350元/平方米。
鉴定机构意见：壹、2号大门单价调整为1000元/m2。
6.1.1.10、大门外混凝土道路面积为1352.11平方米计算公式(30.7+46)*5.8+38*12.4+(33+43.5)*5.7】,鉴定量为1131.5平方米,望结合实际面积调整。
鉴定机构意见：不做调整按三方签字的勘验记录计算1131.5平方米计算。
6.4.1.11、第33分部,石挡墙鉴定结果按石基础定额计算,应调整为平毛石挡土墙(定额编号01030068);图。
鉴定机构意见：同意按平毛石挡土墙墙身计算。
6.1.4.12、第35分部,砖砌挡土墙鉴定结果按土基础41.24立方米、柱9.64立方米、梁17.97立方米、钢筋10.396吨、对应混凝土构件的模板。
鉴定机构意见：同意砼基础增加41.24立方米，柱9.64立方米、梁17.97立方米、钢筋6.4吨、对应混凝土构件的模板进行相应调整。
6.1.4.13、第37分部,鉴定围墙工程量39878平方米与实际工程量4508平方米(18032*25)不符,且未计算混凝土柱7.2立方米,钢筋1.087吨。
鉴定机构意见：鉴定围墙工程量39878平方米不变，同意增加混凝土柱7.2立方米,钢筋1.087吨对应混凝土构件的模板进行相应调整。
6.1.4.14、鉴定结果中部分材料价格与建设期材料价格不符根据《云南省工程建设材料设备价格信息2004第9期》,二级螺纹钢筋φ10外价格应为3830元/吨,圆钢价格应为3950元吨,钢管价格应为5500元吨,钢板价格应为5300元吨,角钢价格应为3800元吨,普通硅酸盐水泥P.O52.5价格应为450元/吨,矿渣硅酸盐水泥P.S42.5价格应为400元吨,矿渣硅酸盐水泥P32.5价格应为360元/吨,碎石价格应为35元立方米,毛石价格应为34元/立方米,107胶格应为1.2元/千克,黑金沙花岗岩价格应为350亓/平方米,陶瓷地面砖500×500价格应为150元/米，钢筋砼管，管径600价格应为201.2元/米。
鉴定机构意：陶瓷地面砖500×500价格调整为60元/m2外，钢板价格调整为4800元/吨，其他均按以上价格进行调整。
6.5、室外场地土方费用未计算
本人有2004年9月16日拍摄的7743.17平方米场地原始地貌图,原始地貌无法直接进行建设,需挖土外运土方约19357.93立方米,建设区域周边均不能倒土,外运距离约15km至团结乡倒土,当时道路条件不佳,且管控严格,外运成本较高,土方成本共计859090.76元。望鉴定单位给予考虑
鉴定机构意见：以前报送资料未包含该部分内容，根据2021年3月22日所送资料进行了核查，土方工程量为10185.46m3,此部分鉴定工程造价金额为318938.08元。
七、鉴定意见
根据委托鉴定事项，采用科学合理的方法，经过专业分析、计算和复核、确定折旧后：
7.1宗地范围内（马街花果山）地上建（构）筑物及附属设施累计投资成本扣除已使用年限折旧后鉴定金额合计:￥3098295.41元（大写：叁佰零玖万捌仟贰佰玖拾伍元肆角壹分）。
注：其中按云南省2003年定额的工程造价金额为4303188.07元，按使用年限扣减折旧后造价金额为：2581912.84 元，按合同赔偿120%关于造价鉴定金额为：3098295.41 元。